Miles de contratos de préstamo hipotecario contienen cláusulas suelo.
Se ofertan como contratos a interés variable, dependientes de la evolución del índice de referencia pactado. La bondad de esta variabilidad es que ante un escenario de bajada del tipo de referencia se producirá la bajada de la cuota del préstamo hipotecario. Pero muchas entidades bancarias introdujeron en el condicionado general del contrato cláusulas de limitación a esa variabilidad de los tipos de interés (cláusulas suelo).
El hecho de incluir esa limitación en el condicionado general, y no en el particular, era intencionado, pues el consumidor piensa que el contenido esencial del contrato está en las cláusulas particulares del mismo y que éstas no van a ser contradichas en los términos generales. Su consciente ubicación entre una ingente cantidad de datos diluye la atención del firmante.
De esta forma se crea la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia han de repercutir directamente en la disminución de la cuota a pagar.
No es suficiente tener la posibilidad de leer la cláusula. Las entidades bancarias tienen un especial o reforzado deber de transparencia e información a los clientes, máxime a los minoristas. Al ser cláusulas limitativas que pueden introducir un factor “sorpresa” es exigible una atención especial y un deber de información detallado e individualizado. Es la falta de transparencia la que permite calificar de abusiva la cláusula.
Para que la cláusula sea transparente es necesario que exista una advertencia clara a los clientes de que la misma es un elemento esencial del contrato que va a contraer; es obligatorio que el consumidor sea informado del comportamiento razonablemente previsible de los tipos de interés en el momento de la contratación; incluso es exigible que la entidad bancaria ofrezca comparativa entre este contrato con cláusula suelo y otros productos de la entidad.
La falta de transparencia es la que determina la abusividad de la cláusula suelo, pues produce un desequilibrio que perjudica al consumidor al privarle de la posibilidad de comparar entre las distintas ofertas que existan en el mercado y hacerse una idea fiel del impacto económico que supondrá tal contratación, pudiendo llevarle a error en cuanto al precio del contrato.
Como recoge la STS, de 23 de diciembre de 2015, las cláusulas suelo no transparentes son nulas porque pueden inducir a error al cliente sobre un aspecto fundamental del contrato como es el precio y llevarle a adoptar una decisión irracional, a saber, elegir una oferta cuyo diferencial es inferior pero que, por efecto de la cláusula suelo, en realidad lo es a un tipo superior que otra oferta del mercado a tipo variable puro con un diferencial superior.
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